千代田区議会 1989-11-18 平成元年第４回定例会（第３日） 本文 開催日: 1989-11-18
国際化、情報化の名のもと、オフィスビルの建設のために土地を大企業の食いものにさせてきた自民党政府の政治が今日の地価高騰を初め区民を苦しめるさまざまな困難を引き起こしたのであります。区の伝統・文化を継承発展させていくためには、この悪政から区民を守る防波堤としての役割が、今日、今ほど区に求められているときはありません。 文化の発展を阻む第二の障害として、消費税があります。
国際化、情報化の名のもと、オフィスビルの建設のために土地を大企業の食いものにさせてきた自民党政府の政治が今日の地価高騰を初め区民を苦しめるさまざまな困難を引き起こしたのであります。区の伝統・文化を継承発展させていくためには、この悪政から区民を守る防波堤としての役割が、今日、今ほど区に求められているときはありません。 文化の発展を阻む第二の障害として、消費税があります。
この特別住宅容積地区制度は、地価高騰によって住宅から収益性の高いオフィスビルへの転換が進んでいる都心部の市街地などを都市計画の地域地区に指定し、マンションや住宅を併設するビルの容積率制限を緩和し、住宅供給を促進していこうというものであり、これらの動向は国の都心居住対策の一つの取り組みのあらわれであります。この法制化は基礎的地方自治体である区が地元の要望意見をくみ入れて提案できるシステムであります。
この原因は、自民党政府によるオフィスビルの大量建設のため、大企業や大手不動産会社の土地買い占めを許し、公共住宅の建設を放棄してきたことにあります。新宿では人口三十万を切り、二十九万九千人となりました。今こそ人口減少を抑える定住化対策を進めることは、新宿区の最大かつ緊急な課題であります。
この都民住宅の供給方式は、一、民間オフィスビル建設の際、容積率をサービスして業者に住宅を上乗せしてもらい、都などが借り上げる。二、都有地を活用して、原則として都住宅供給公社が建設管理する。三、都有地の土地信託で民間に建設してもらうなどであります。
その供給方式には、これまでの民間オフィスビル建設の際、容積率をサービスし、住宅を上乗せしてもらい、都などが借り上げる方式、都有地を活用して、原則として東京都住宅供給公社が建設管理する方式、都有地の土地信託により供給する方式が検討されているようでございます。 次に、都心型住宅につきましては、今日までのところ、その形態面及び機能面について一応の取りまとめをしているところでございます。
ご近所の父兄、住民が反対しているという記事でございますが、これは、三宿小学校の南側に六階建て、二十七メートルのオフィスビルが計画されて、地元の方々が反対しているわけでございます。そしてまた、三月十七日には、今度は毎日新聞に、やはり五段抜きのタイトルで大きな記事が出ました。これはもうご存じだと思います。
この負担を自治体と住民の犠牲に帰するのではなく、大オフィスビルの進出には社会資本整備のための負担金を課し、公共住宅建設の資金、住民の家賃補助などにも生かす必要があるのではないでしょうか。
事業者の計画によると、三十階、高さ百数十メートルのオフィスビル棟を中心として、他に数棟、各種スポーツ施設などを備えたフィットネスクラブ、ホテルなどの建設計画が明らかにされております。延べ床面積は約九万平米にも上る大開発事業であり、一九九〇年の着工を目指しているようであります。
この計画は、四百四十八ヘクタールの埋立地にテレポート基地、国際会議場、業務ビルなど、霞が関ビル十七棟分のオフィスビル群を中心に就業人口十一万、いわゆる昼間人口が十一万、居住人口六万人、一日の出入り人口は四十五万人というアメリカと日本の多国籍企業のための国際金融情報センターをつくるものになっているわけであります。
無秩序に増加するオフィスビルが、現在の千代田区の抱える主要な問題であれば、事務所新設税を設置して急激なオフィス化を抑えるのもよい方法ですけども、これも現在の千代田区ではできない相談であります。容積率の変更も区民の強い要望でありますけども、区単独でできることでありません。都市計画を定めて地域指定を行えとの論議がありますけども、これも住民追い出しになりがちなものです。
簡単に言えば、質の高い、最近よく言われるインテリジェントビルなどグレードの高いオフィスビルの需要は、より高まるものと考えています。今後はフロアの有効面積が百平米以下の小さなビルは敬遠されるだろうというデータもあります。 特に、千代田区にあっては、周辺環境を含めて良質な建築物が求められてくるでしょうし、ここに一つ街づくり方針の画期的な役割があると思います。
そのためには政府の民活政策をやめさせ、実際に進められている内外大企業の東京を中心としたオフィスビル用地の買い占め、乱開発にストップをかけることだと思います。四全総や新マイタウン計画では二十一世紀までに四千ヘクタール、超高層ビルで数えて二百五十棟分のオフィスビルが必要とされており、このような国や都の政策に協力したのでは、逆に地価高騰、住民追い出しを促進する結果になります。
余り地価が高いので、景近では都心三区では土地を買ってオフィスビルを建てて賃貸してても、黒字になるのには二十八年から三十年近くかかり、望ましい償却期間の三倍も要するようになったとされていますので、このまま放置すれば、今後都心においては特殊な場合を除いて一般居住用マンション建設は後退し、全体的に事務所化傾向が強まっていくおそれもあります。
ウ 各地権者の気持ちとしては、まず自身の住宅や営業床を確保して、残りの容積分については住宅 よりも賃貸料の高いオフィスビルを希望しているように思われる。当社としても同様の考えである が、ボーナス部分については住宅を造れとの指導があれば、それに従う用意はある。しかし、その 場合も権利関係が複雑になることから、分譲住宅ではなく賃貸住宅になると考える。
したが って、大規模なオフィスビル建設に対しては、住環境改善の負担金を課す ることを検討すべきと考えるがどうか。 カ、区の人口対策として、一定規模以上のビルに対し、一定面積を低家賃住 宅として附置することの義務付けが必要と考えるがどうか。
また、都の制度は、オフィスビルの建設を結果として奨励することにし かならないのではないか。周辺住民の環境を悪化させるだけではないか。 これらに対する改善案が固まるまではこの制度の普及は中止した方がよい のではないか。この制度に対する区長の基本的な見解を問う。